Как ЦСКА может стать гостем на «ВЭБ-Арене»

В декабре председатель госкорпорации ВЭБ.РФ Игорь Шувалов заявил, что компания получила три четверти футбольного клуба в качестве долга ЦСКА по кредиту на строительство стадиона.

Таким образом, ЦСКА де-юре стал государственным клубом, так как большая часть его акций теперь опосредованно принадлежит правительству РФ. Однако Шувалов добавил, что управление самим клубом будет оставлено за Гинером, а инвесторов на оставшуюся долю ВЭБ планирует найти в течение трех лет.

Исходя из его слов, стадион полностью перешел во владение ВЭБа.

С чего началась история?

Во время пресс-тура по «Арене ЦСКА» (так назывался стадион на момент своего открытия) в 2016 году Евгений Гинер рассказал, что клуб взял кредит у ВЭБа на строительство стадиона в размере $240 млн при открытой кредитной линии в $280 млн. Под залог был отдан весь клуб, включая стадион.

Позже в официальной отчетности материнской компании клуба, Bluecastle Enterprises Limited, было указано, что кредит взят на 10 лет (до 2023 года) под 6,5% годовых.

Спустя некоторое время новый стадион получил название «ВЭБ-Арена» по договору между клубом и корпорацией. Исходя из того, что компания не является спонсором клуба, а деятельность корпорации не связана с обслуживанием физических лиц, можно предположить, что это соглашение носило формальный характер для госкомпании и закрывало часть долга для ЦСКА. Однако ни одна сторона не рассказывает о подробностях контракта на название стадиона.

Чем примечателен стадион

В данный момент «ВЭБ-Арена» является единственным стадионом в России, который был построен для того, чтобы зарабатывать: помимо спортивной части по углам стадионов находятся башни, одна из которых была отведена под гостиницу. В данный момент клуб не нашел оператора для отеля.

Общая площадь офисных помещений комплекса составляет 35 тыс. кв. м, в 2017 году Bluecastle Enterprises Ltd оценивала ее совокупную стоимость в $170 млн. На конец 2018 года оценка была снижена до $160 млн. Стоимость офисных помещений Bluecastle Enterprises Ltd оценила в $519 за квадратный метр в 2016 году.

Крупнейшим арендатором выступает дочерняя структура госкомпании «Транснефть», арендовавшая около 12,7 тыс. «квадратов» в 2018 году. Компания стала первым арендатором в офисном комплексе стадиона. По данным системы СПАРК, сейчас по адресу стадиона, помимо самого клуба и фан-шопа ЦСКА, зарегистрированы только 7 компаний.

На момент написания материала на портале недвижимости «Циан» было опубликовано 11 объявлений о сдаче офисных площадей на территории стадиона.

Как передача акций поможет армейцам?

На следующий день после заявления Шувалова глава Минэкономразвития Максим Орешкин опубликовал пост в Facebook, который описывает сделку по передаче 75% акций ЦСКА ВЭБу чуть подробнее, чем это ранее сделал господин Шувалов. В частности, он объяснил, как эта сделка скажется на деятельности клуба.

«Уже в следующем году финансовое состояние клуба значительно улучшится благодаря следующим факторам:

• снижению долговой нагрузки клуба (де-факто большой долг, привлеченный под строительство стадиона, погашен);
• привлечению новых спонсорских контрактов, которые позволят клубу уверенней себя чувствовать уже во время ближайшего трансферного окна (такой контракт со стороны ВЭБ.РФ уже одобрен);
• увеличению денежного потока благодаря сдаче в аренду коммерческой недвижимости стадиона – соответствующий контракт планируется к подписанию в ближайшее время;
• большая вероятность успешно завершить сезон, стать участником Лиги Чемпионов УЕФА и усилить доходную часть бюджета клуба», – написал Орешкин.

Долговая нагрузка была главным фактором жизни клуба в последние годы. Глава ВЭБ Шувалов уходил от ответа на вопрос о платежной дисциплине Евгения Гинера, говоря, что главное для ВЭБа – развивать стадион.

«Мы анализировали ситуацию (с кредитом, выданным ЦСКА на строительство стадиона). У нас нет опасений, что кредит не будет погашен. У нас сейчас с главным акционером, Евгением Гинером, ведется работа по тому, как сделать из ЦСКА суперклуб. Чтобы бизнес-центр работал, и место стало точкой притяжения», — цитировало Шувалова информационное агентство RNS.

Исходя из того, что кредит в размере $240 млн был взят на 10 лет под 6,5% годовых, совокупная стоимость кредита составила $396 млн. Кроме того, стоит учесть обвал рубля в конце 2014 года, в результате которого цена этого кредита выросла вдвое – с 12,27 млрд рублей до 24,65 млрд рублей. Учитывая тот факт, что весомая часть доходов ЦСКА номинирована в рублях, долг мог оказаться неподъемным для менеджмента.

По итогам 2018 года доходы ЦСКА от аренды офисной недвижимости составили только $1,56 млн, что составляет около 1% от общей выручки клуба по итогам 2018 года, следует из отчета клуба. Едва ли руководство клуба было готово к такому низкому спросу на офисы с видом на поле.

Теперь ВЭБ намерен исправлять эту ситуацию.

Итак, если верить Орешкину, то одна из целей госкорпорации – помочь ЦСКА с финансированием. Редакция «РБ-Бизнес» видит несколько возможных вариантов этой помощи:

• Госкорпорация сама становится спонсором ЦСКА;
• Покупатели доли стадиона по контракту с ВЭБом будут обязаны стать долгосрочным спонсором клуба;
• ЦСКА получает часть доходов от сдачи офисов в аренду в том случае, если ВЭБ будет искать арендаторов своими силами, не выставляя при этом недвижимость на продажу.

С одной стороны, для московского клуба все выглядит весьма неплохо: долг ЦСКА де-юре аннулируется, к тому же клуб может получить дополнительное финансирование (если ВЭБ исполнит свое обещание).

Может ли ЦСКА сыграть на домашнем стадионе в качестве гостя?

Однако есть один пункт, который, вероятно, так долго не давал Евгению Гинеру принять решение о передаче трех четвертей клуба. Домашний стадион больше не принадлежит ЦСКА, как и остальная недвижимость на 3-й Песчаной улице. Девелоперским планам Гинера не суждено сбыться.

Это может означать, что новый владелец будет иметь право брать с ЦСКА деньги за аренду стадиона. Сколько она может составить – непонятно, так как единственное, с чем можно сравнивать этот показатель – контракты клубов на аренду стадионов к ЧМ-2018 у «Спорт-Инжиниринга». В таком случае, ЦСКА придется платить примерно по 2,5 млн рублей за каждый проведенный на некогда своем стадионе матч.

Более того, возможен вариант, при котором ЦСКА может выйти на «ВЭБ-Арену» в качестве гостей.

В данный момент московский футбольный клуб «Торпедо» занимает второе место в таблице ФНЛ и имеет шансы выйти в Премьер-лигу уже по итогам этого сезона. Однако стадиона уровня РПЛ у команды нет – новый владелец «Торпедо» Роман Авдеев говорил о планах реконструкции домашнего стадиона на Восточной улице.

Весной 2019 года председатель совета директоров «Торпедо» Павел Поселенов рассказал, что реконструкция стадиона начнется в 2020 году и завершится в 2022 году. Стоимость проекта может составить от 6 до 8 млрд рублей.

Таким образом, в случае закрытия стадиона им. Эдуарда Стрельцова на реконструкцию, руководство «Торпедо» начнет искать временное решение до конца реконструкции своей арены. И если «РЖД Арена» также закроется на реконструкцию и «Локомотив» переедет на новый стадион «Динамо», то возможности для выступления «Торпедо» сильно сузятся и, при должном стечении обстоятельств, болельщики ЦСКА займут гостевой сектор на «ВЭБ-Арене», а Игнашевич вернется на 3-ю Песчаную улицу.

Конец мечтам?

Согласно уверениям представителей ВЭБ.РФ и клуба, у инвесторов нет планов по смещению Евгения Гинера и его команды. Учитывая тот факт, что владение футбольным клубом в России не приносит прямой выгоды, иное решение кредиторов вызвало бы серьезные вопросы как среди болельщиков, так и в правительстве России, которому принадлежит госкорпорация. Поэтому в среднесрочной перспективе ЦСКА не стоит ждать серьезных потрясений, в то же время резкого скачка финансирования также не предвидится.

И несмотря на то, что армейцы остались без стадиона, у клуба есть теоретическая возможность вернуть себе этот инвестиционный проект. В том случае, если Евгений Гинер найдет около $300 млн, продав десять футболистов по цене Александра Головина, то он сможет выкупить у ВЭБа 75% клуба. Но станет ли он это делать?